Contrato de arras: Qué es y cómo funciona al vender tu piso
Todo sobre el contrato de arras: qué es, cómo funciona, tipos de arras y qué pasa si el comprador o el vendedor se echan atrás. Guía completa 2026.
En el proceso de compraventa de una vivienda, existe un paso intermedio fundamental entre el acuerdo verbal y la firma definitiva ante notario. Este paso es la firma del contrato de arras, el documento privado más importante de toda la operación inmobiliaria.
Si vas a vender tu piso en Huelva, es vital que comprendas qué es este contrato, qué implicaciones legales tiene y qué ocurre si alguna de las partes decide echarse atrás. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre las arras en 2026.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor en el que ambas partes se comprometen en firme a llevar a cabo la compraventa de un inmueble en unas condiciones y plazos determinados.
Para garantizar este compromiso, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero en concepto de señal o anticipo (las "arras"). Esta cantidad suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio total de venta, y se descontará del importe final que el comprador deberá pagar el día de la firma en la notaría.
¿Qué debe incluir un buen contrato de arras?
Para que el contrato sea válido y proteja a ambas partes, debe estar redactado con precisión y contener, como mínimo, la siguiente información:
- Datos personales completos de compradores y vendedores.
- Identificación exacta de la vivienda (dirección, datos registrales, referencia catastral).
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad entregada en concepto de arras.
- Plazo máximo para formalizar la escritura pública ante notario (suele ser de 45 a 90 días).
- Reparto de los gastos de la operación (quién paga la notaría, la plusvalía, etc.). Por ejemplo, es importante tener en cuenta que los aranceles notariales para un piso de 150.000 € suelen rondar los 750-950 €, y el contrato debe especificar quién los asume.
- Estado de cargas de la vivienda.
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Tipos de arras: ¿Cuál elegir?
Existen tres tipos de contratos de arras regulados por la jurisprudencia, y es crucial especificar en el documento cuál de ellos se está firmando, ya que las consecuencias de incumplimiento son muy diferentes:
1. Arras Penitenciales (Las más comunes)
Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y son las que se utilizan en el 95% de las compraventas de viviendas. Permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato, pero asumiendo una penalización económica:
- Si el comprador se echa atrás: Pierde la cantidad de dinero que entregó como señal.
- Si el vendedor se echa atrás: Debe devolver al comprador el doble de la cantidad que recibió.
2. Arras Confirmatorias
Funcionan como un simple anticipo del precio total. No permiten echarse atrás. Si una de las partes incumple, la otra puede exigirle judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato (obligarle a comprar o a vender) o pedir una indemnización por daños y perjuicios.
3. Arras Penales
Son una mezcla de las dos anteriores. Funcionan como garantía de cumplimiento, pero si hay incumplimiento, la cantidad entregada sirve como indemnización fijada de antemano, sin impedir que la parte perjudicada pueda exigir además el cumplimiento forzoso del contrato.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca?
Esta es una de las situaciones más delicadas. Si se firman unas arras penitenciales estándar y el comprador no consigue financiación, perderá el dinero entregado.
Para evitar esto, es cada vez más común incluir una cláusula de condicionante de financiación. Esta cláusula establece que, si el comprador demuestra documentalmente que el banco le ha denegado la hipoteca, el contrato se anula y el vendedor debe devolverle íntegramente el dinero de las arras, sin penalización para nadie. En el contexto actual de 2026, donde opciones como los avales ICO están suspendidos hasta nuevo aviso, conseguir financiación al 100% es complejo, por lo que esta cláusula da mucha tranquilidad a los compradores.
El contrato de arras es un documento legal vinculante que no debe tomarse a la ligera. Un contrato mal redactado puede acabar en los tribunales. Si vas a vender tu piso en Huelva, solicita tu valoración gratuita en Onucasa. Nuestro departamento jurídico se encarga de redactar contratos de arras blindados y personalizados para cada operación, garantizando que tus intereses estén siempre protegidos.
Carlos Carballo, asesor inmobiliario en Huelva.