Derramas de comunidad al vender un piso: quién las paga
¿Quién paga las derramas pendientes cuando se vende un piso? Resolvemos todas las dudas sobre derramas extraordinarias en la compraventa inmobiliaria.
Las derramas de comunidad son uno de los puntos de conflicto más habituales en las compraventas de viviendas. ¿El vendedor tiene que pagar todas las derramas antes de vender? ¿Y si la derrama ya estaba aprobada pero aún no ha vencido ninguna cuota? ¿Puede el comprador reclamar si luego aparece una derrama inesperada? Este artículo resuelve estas dudas con claridad.
¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios?
Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de vecinos acuerda para hacer frente a gastos que no están cubiertos por las cuotas ordinarias. Los motivos más frecuentes son:
- Reparación de la fachada, el tejado o las instalaciones comunes.
- Instalación de ascensor o adaptación para accesibilidad.
- Pintura del portal o renovación de zonas comunes.
- Obras exigidas por la administración (por ejemplo, por la ITE).
Las derramas pueden ser de cuota única o repartidas en varios plazos mensuales.
¿Quién paga las derramas al vender un piso?
La respuesta está en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la jurisprudencia consolidada:
- Las cuotas de derrama ya vencidas y no pagadas son deuda del vendedor y deben saldarse antes o en el momento de la venta.
- Las cuotas de derrama que vencen después de la firma de la escritura son responsabilidad del comprador, salvo pacto en contrario.
Esto significa que la fecha de la escritura es la línea divisoria. Las derramas aprobadas antes de esa fecha pero con vencimientos futuros corresponden al comprador, a menos que vendedor y comprador acuerden otra cosa en el contrato.
Ejemplo práctico
La junta de la comunidad aprueba en enero una derrama de 2.400 euros para reparar el tejado, pagadera en 12 cuotas mensuales de 200 euros. El vendedor tiene pagadas las cuotas de enero, febrero y marzo, y firma la escritura en abril. Las 9 cuotas restantes (de mayo a diciembre) corresponden al comprador.
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La certificación de deudas con la comunidad
Antes de la firma ante notario, el vendedor está obligado a aportar una certificación del administrador de la finca que acredite que la vivienda está al corriente de pago con la comunidad. Sin este documento, el notario no puede autorizar la escritura.
Esta certificación incluye:
- Cuotas ordinarias pendientes.
- Derramas vencidas no pagadas.
- Cualquier deuda reconocida con la comunidad.
Si hay deudas pendientes, pueden retenerse del precio de venta o saldarse en el acto de firma.
¿Qué pasa con las derramas aprobadas pero no comunicadas?
Este es un caso conflictivo. Si la comunidad aprobó una derrama antes de la venta pero el vendedor no lo informó al comprador, puede haber un problema de responsabilidad. El comprador podría reclamar si considera que la información fue ocultada dolosamente.
La recomendación para el vendedor es siempre la transparencia: comunicar cualquier derrama aprobada, aunque no haya cuotas vencidas aún, para evitar reclamaciones posteriores.
¿Puede el comprador negociar quien paga las derramas?
Sí, y es habitual. Durante la negociación del precio o en el contrato de arras, las partes pueden acordar:
- Que el vendedor rebaje el precio en el importe de las derramas futuras.
- Que el vendedor pague todas las cuotas de la derrama aunque venzan después de la firma.
- Que el comprador asuma las derramas futuras a cambio de un descuento en el precio.
Lo importante es que ese acuerdo quede por escrito en el contrato de arras o en la escritura, para que tenga validez frente a terceros.
Las derramas como información clave antes de comprar en Huelva
Si estás comprando un piso en Huelva, antes de firmar te recomendamos:
- Pedir las actas de las últimas juntas de vecinos para detectar derramas aprobadas o en proyecto.
- Preguntar al administrador de la finca si hay obras pendientes o exigidas por la administración.
- Revisar el estado del edificio (fachada, instalaciones, ascensor) para anticipar si puede haber derramas próximas.
- Solicitar el certificado de deudas con la comunidad antes de firmar las arras.
¿Tienes dudas? Contacta con Onucasa
En Onucasa Inmobiliaria revisamos toda la documentación de la comunidad antes de que firmes cualquier contrato, para que no haya sorpresas después. Si vendes o compras un piso en Huelva y tienes dudas sobre derramas u otros aspectos legales, contáctanos en inmo@onucasa.com o en onucasa.es.