Glosario para vender tu casa en Huelva

Términos del glosario

Arras penitenciales

Contrato privado entre comprador y vendedor donde el comprador entrega una cantidad de dinero (normalmente el 10% del precio) como señal. Si el comprador se echa atrás, pierde esa cantidad. Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble. Es el tipo de arras más habitual en Huelva.

Arras confirmatorias

Señal que forma parte del precio de compraventa y confirma que el contrato existe. A diferencia de las arras penitenciales, si cualquiera de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización por el daño real causado.

Nota simple registral

Documento informativo emitido por el Registro de la Propiedad que muestra quién es el propietario de un inmueble y si tiene cargas (hipotecas, embargos, etc.). Es uno de los primeros documentos que hay que revisar antes de vender o comprar.

Certificado de eficiencia energética

Documento obligatorio por ley que indica el consumo energético de la vivienda con una letra (de A a G). Sin él no puedes publicar el piso en portales ni firmar la escritura de venta. En Huelva lo emite un técnico habilitado y cuesta entre 110 y 250 euros. Debe registrarse en la Junta de Andalucía para tener validez.

Plusvalía municipal

Impuesto del Ayuntamiento (IIVTNU) que paga el vendedor sobre el incremento del valor del suelo desde que compró el inmueble. En Huelva el tipo es el 30% sobre la base imponible. Si vendes por debajo del precio de compra, no se paga, pero sí hay que presentar la declaración. Hay que liquidarla en los 30 días hábiles siguientes a la firma.

Ganancia patrimonial (IRPF)

Diferencia entre el precio al que vendiste y el precio al que compraste (ajustado por gastos e inversiones). Si hay ganancia, tributa en la declaración de la renta del año siguiente. Los tipos van del 19% al 30% según el importe de la ganancia. Existen exenciones: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años y otros.

Pretasación

Valoración del inmueble hecha por tasadores homologados antes de publicarlo. Sirve para fijar el precio de salida correcto y para estimar qué hipoteca puede conseguir el comprador. A diferencia de las estimaciones de los portales, la pretasación se basa en comparables reales de operaciones cerradas en la zona.

Tasación homologada

Informe oficial emitido por una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España. Es el que exige el banco para calcular el importe máximo de la hipoteca del comprador. No es lo mismo que la valoración orientativa: la tasación homologada tiene validez legal y un coste mayor.

Cargas registrales

Derechos de terceros que recaen sobre una vivienda y aparecen en el Registro de la Propiedad: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres. Las cargas no impiden vender, pero el comprador tiene derecho a saber cuáles existen antes de firmar. Lo habitual es cancelar la hipoteca pendiente con el dinero de la venta el mismo día de la firma.

Cancelación registral de hipoteca

Trámite que consiste en eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad una vez que el préstamo está pagado. La cancelación de la deuda ante el banco es automática al saldar el préstamo, pero la cancelación registral requiere una gestión adicional con el notario y el registro. Si no se hace, la hipoteca sigue apareciendo aunque esté pagada.

Contrato de arras

Acuerdo privado y vinculante entre comprador y vendedor previo a la escritura pública. Fija el precio, las condiciones de la venta y el plazo para firmar en notaría. No es la escritura definitiva, pero tiene fuerza legal: incumplirlo tiene consecuencias económicas para quien lo rompa.

Escritura pública de compraventa

Documento notarial que formaliza legalmente la transmisión de la propiedad. El notario da fe del acto: identidad de las partes, precio, condiciones y estado de cargas. Después de la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Tributo municipal anual que paga el propietario de un inmueble. En una compraventa, el vendedor debe acreditar que tiene el IBI al corriente de pago. El recibo del año en curso se prorratea según el tiempo de propiedad de cada parte.

Certificado de comunidad

Documento emitido por el administrador de la comunidad de propietarios que acredita que el piso está al corriente de pago de las cuotas. Es obligatorio para vender: el notario lo exige el día de la firma. Si hay derramas pendientes o impagos, aparecen aquí.

Derrama

Cuota extraordinaria que aprueba la comunidad de propietarios para afrontar obras o gastos imprevistos que no cubren las cuotas ordinarias. Si hay una derrama aprobada cuando se vende el piso, hay que informar al comprador. Quién la paga (comprador o vendedor) es un punto de negociación.

Reserva

Pequeña cantidad de dinero que el comprador entrega antes de firmar las arras para que el vendedor retire el inmueble del mercado. No es un contrato formal: su alcance legal depende de cómo esté redactado el documento de reserva. Es habitual en transacciones con inmuebles de obra nueva.

Intermediación financiera

Gestión de la hipoteca del comprador ante múltiples bancos de forma simultánea. El intermediario financiero presenta la operación a más de una entidad a la vez, negocia condiciones y selecciona la oferta más favorable. En Onucasa gestionamos la financiación de 8 de cada 10 ventas: sin financiación aprobada, la operación no llega a escrituras.

Precio de oferta vs precio de cierre

El precio de oferta es el que aparece en el anuncio del portal. El precio de cierre es al que realmente se hace la operación. En Huelva la diferencia habitual oscila entre un 5% y un 15%. Para fijar el precio de salida correcto hay que mirar precios de cierre, no de anuncio.

Home staging

Técnica de preparación de la vivienda para la venta: limpieza, orden, despersonalización, pequeñas reparaciones y buena iluminación. El objetivo es que el comprador pueda imaginarse viviendo allí desde el primer minuto de la visita. Pequeñas inversiones en home staging pueden reducir el tiempo de venta y mejorar el precio obtenido.

Análisis Comparativo de Mercado (ACM)

Estudio del precio real de mercado de un inmueble a partir de comparables: viviendas similares vendidas recientemente en la misma zona, con similares características y estado. Es la base técnica de cualquier valoración profesional. No es lo mismo que la estimación automática de los portales.

Contrato de exclusiva

Acuerdo por el que el propietario encarga la venta a una sola agencia durante un plazo determinado. A cambio, la agencia se compromete a trabajar el piso de forma intensiva. Una exclusiva mal redactada puede atarte meses con una agencia que no da resultados: antes de firmarla, conviene leerla con detalle.

Licencia de primera ocupación (LPO)

Documento municipal que autoriza que la vivienda se destine a uso residencial. Es obligatoria en muchas comunidades autónomas y algunos bancos la exigen para conceder hipoteca sobre el inmueble. En Andalucía, la ausencia de LPO puede complicar o bloquear la venta si el comprador necesita financiación.

Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)

Impuesto que paga el comprador al adquirir una vivienda de segunda mano. En Andalucía el tipo es el 7% del precio de compra para la vivienda habitual (existen tipos reducidos para jóvenes y otros colectivos). El vendedor no paga ITP: este impuesto es exclusivo del comprador.

Proindiviso

Situación en la que una vivienda pertenece a varias personas al mismo tiempo (por ejemplo, herederos). Para vender el piso, todos los copropietarios deben estar de acuerdo y firmar la escritura. Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la división de la cosa común.

Pacto de retracto

Cláusula por la que el vendedor se reserva el derecho a recuperar lo vendido en un plazo determinado, devolviendo el precio pagado. Es poco habitual en compraventas residenciales ordinarias, pero puede aparecer en operaciones especiales entre familiares o cuando el vendedor necesita liquidez pero quiere la opción de recomprar.